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　    自2016年8月底獲批，河南自貿(mào)區(qū)一直以來都頗受關(guān)注，這種關(guān)注度在近期進(jìn)一步升溫。7月19日，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)《中國(guó)(河南)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)鄭州片區(qū)空間布局規(guī)劃(2017~2035)》(以下簡(jiǎn)稱《布局規(guī)劃》)進(jìn)行了批前公示，規(guī)劃形成“一軸串三環(huán)，雙核帶四心，三區(qū)共發(fā)展”的空間布局結(jié)構(gòu)。

　　在這一版的《布局規(guī)劃》中有兩個(gè)較大亮點(diǎn)：密集的軌道交通網(wǎng)絡(luò)和對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的注重。那么，此次規(guī)劃確定后將對(duì)鄭州自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)樓市產(chǎn)生怎樣的影響?業(yè)內(nèi)人士表示：產(chǎn)業(yè)用地的增加將增強(qiáng)區(qū)域的自身輻射力，其中，人們普遍關(guān)注的北龍湖和濱河國(guó)際新城將受到較大影響。

　　區(qū)域發(fā)展影響深遠(yuǎn)

　　鄭州自貿(mào)區(qū)規(guī)劃范圍包含鄭東新區(qū)、國(guó)家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和金水區(qū)部分區(qū)域，總面積約73.17平方公里。其中，鄭東新區(qū)最重要的商務(wù)功能區(qū)幾乎全部涵蓋，包括CBD、北龍湖、高鐵站等區(qū)域;經(jīng)開區(qū)則囊括了老城核心區(qū)和濱河國(guó)際新城，金水區(qū)占地較少，位于北龍湖附近。

　　從2016年8月31日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)設(shè)立中國(guó)(河南)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，到2017年3月15日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中國(guó)(河南)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，再到2017年4月1日，中國(guó)(河南)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在鄭州正式掛牌，鄭州自貿(mào)區(qū)一直受到業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社曾言：“自貿(mào)區(qū)的落地將給鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來新機(jī)遇。自貿(mào)區(qū)的到來使得鄭州物流、人流集聚，外來人口增多。同時(shí)，鄭州將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高地，帶動(dòng)鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”

　　而今，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局批前公示的《布局規(guī)劃》又讓人眼前一亮。產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)、交通路網(wǎng)密集……在融創(chuàng)華北區(qū)域集團(tuán)中原公司營(yíng)銷總經(jīng)理傅帥看來，鄭州通過《布局規(guī)劃》夯實(shí)了搭建城市未來高速發(fā)展通道的基石，同時(shí)也是對(duì)整體城市化發(fā)展空間布局的補(bǔ)足，使鄭州自貿(mào)區(qū)整體布局將更加豐滿，更加完善。

　　正商·瓏水上境項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，本次規(guī)劃期限為2017~2035年。其中，近期為2017~2025年，遠(yuǎn)期為2025~2035年。此次規(guī)劃一旦確定下來，對(duì)區(qū)域發(fā)展將影響深遠(yuǎn)。

　　產(chǎn)業(yè)布局增添活力

　　在觀察一片區(qū)域的潛力時(shí)，有一個(gè)十分重要的指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)。“眾所周知，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其價(jià)值主要依靠第一、第二產(chǎn)業(yè)的支撐。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域樓市會(huì)產(chǎn)生較大影響。若沒有足夠的產(chǎn)業(yè)，即使區(qū)域樓市再火爆，大部分人也無法就近就業(yè)，區(qū)域就將淪為‘睡城’。產(chǎn)業(yè)就猶如樓市的地基，決定著其是否能健康可持續(xù)地發(fā)展。”

　　因此，此次《布局規(guī)劃》中最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的一個(gè)方向便是大幅增加產(chǎn)業(yè)用地：規(guī)劃產(chǎn)業(yè)綜合用地866.79公頃，占建設(shè)用地面積的比例為12.58%。主要分布在龍湖北部區(qū)域、高鐵站東南區(qū)域、航海路兩側(cè)區(qū)域以及濱河國(guó)際新城區(qū)域。

　　產(chǎn)業(yè)用地的增加，意味著住宅、商務(wù)、商業(yè)等用地的削減。對(duì)于北龍湖這個(gè)曾以“純粹、高端居住區(qū)”著稱的區(qū)域來說，影響不可謂不大。規(guī)劃圖中顯示，北龍湖北側(cè)大片的住宅用地，甚至是商業(yè)、商務(wù)用地，都變成了產(chǎn)業(yè)用地。“在短期內(nèi)，北龍湖的居住純粹性肯定要受到影響，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一定會(huì)增強(qiáng)北龍湖的綜合輻射能力。”北龍湖某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“北龍湖未來將要被打造成為一座產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的未來之城，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。而隨著住宅用地的減少，意味著居住在北龍湖的機(jī)會(huì)將越來越小，區(qū)域物業(yè)的升值潛力不言而喻。”

　　有業(yè)內(nèi)人士同樣認(rèn)為：“以住宅為主導(dǎo)的高端住宅區(qū)對(duì)于周邊片區(qū)的輻射能力是受到限制的，而北龍湖的北部區(qū)域有了新興產(chǎn)業(yè)的注入之后，北龍湖的自身輻射力將得到有效提升。”

　　另一邊，和北龍湖同樣受到關(guān)注的濱河國(guó)際新城情況也十分類似。“從對(duì)比圖可以看出，濱河國(guó)際新城國(guó)際醫(yī)院旁3大塊住宅用地，調(diào)整后全部變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)綜合用地，而原來的商業(yè)水街商業(yè)用地也變成了產(chǎn)業(yè)綜合用地。”濱河國(guó)際新城某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，“綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。而降低住宅用地，提高綜合用地比例，對(duì)于濱河國(guó)際新城來說，不僅有利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步刺激作用，增加土地使用效率，還能增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)和加快區(qū)域商業(yè)開發(fā)速度。為新城的整體發(fā)展提供多元化、更復(fù)合的動(dòng)力。”

　　宜居屬性躍然紙上

　　軌道交通作為一種大量快速的公共運(yùn)輸方式，在城市發(fā)展中起到了不可忽視的作用，正潛移默化地改變著其周圍和整個(gè)城市的生活格局。根據(jù)《布局規(guī)劃》，鄭州自貿(mào)區(qū)將形成 “四橫六縱”軌道交通網(wǎng)絡(luò)格局，并以環(huán)形輕軌系統(tǒng)為補(bǔ)充。從規(guī)劃圖中可知，鄭州自貿(mào)區(qū)每個(gè)片區(qū)的地鐵都十分密集，少則3條地鐵線，多則5條地鐵線。“軌道交通的密集程度直接和土地價(jià)值掛鉤。”業(yè)內(nèi)人士表示，“鄭州自貿(mào)區(qū)未來一定會(huì)形成強(qiáng)大的人流和物流，區(qū)域內(nèi)密集的軌道交通布局和‘三環(huán)+九橫四縱’BRT走廊布局將成為區(qū)域‘血管’，疏通區(qū)域內(nèi)人群流動(dòng)，提升區(qū)域發(fā)展?jié)摿鸵司喻攘Α?rdquo;

　　此外，此次《布局規(guī)劃》還有諸多方面將影響鄭州自貿(mào)區(qū)的樓市發(fā)展。以北龍湖區(qū)域?yàn)槔?，某?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：本次規(guī)劃以“七區(qū)共發(fā)展，八心集優(yōu)勢(shì)”的空間格局統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“八心”即龍湖國(guó)際服務(wù)核心、龍湖金融創(chuàng)新核心、CBD金融服務(wù)核心等?？梢钥闯?，北龍湖除了繼續(xù)保持金融創(chuàng)新核心的定位之外，另外新增了國(guó)際服務(wù)核心的發(fā)展定位，這意味著北龍湖將被打造成為中原走向世界的對(duì)外交流發(fā)展高地，未來的北龍湖必將更具國(guó)際化魅力。“另外從《布局規(guī)劃》里可知，生態(tài)環(huán)境是自貿(mào)區(qū)建設(shè)的重頭戲，對(duì)于居者而言，生態(tài)環(huán)境有著較強(qiáng)的吸引力，成為生態(tài)高地后的鄭州自貿(mào)區(qū)不僅能以區(qū)域活力吸引人，還將以生態(tài)宜居屬性留住人，成為人才的集聚之地。”

　　在傅帥看來，《布局規(guī)劃》或?qū)猷嵵莩鞘袇^(qū)域化發(fā)展畫下一個(gè)新的主軸，“就如為蝴蝶畫下了身體，將老城和新城這兩扇翅膀聯(lián)系在了一起，相信這新規(guī)劃的軀體有能力也有實(shí)力，帶動(dòng)鄭州自貿(mào)區(qū)翩翩起舞，帶動(dòng)中原走向更美好的未來”。