發(fā)布時間 ： 2022-03-29 09:26:40
原創(chuàng)/孫曉波
最近，全國多地出臺樓市松綁政策。
3月23日，哈爾濱取消了實施近4年的區(qū)域性“限售”政策；青島近期也調(diào)整了遠(yuǎn)郊區(qū)限售政策。
據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有超60個城市出臺松綁樓市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地樓市調(diào)控政策也越發(fā)趨向靈活。
在這輪樓市政策“松綁”動作中，走在全國最前列的則是河南省會鄭州市。
3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，該通知包含19條有關(guān)房地產(chǎn)的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。
放寬限購、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、推行棚改貨幣化安置……鄭州由此成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市，被推到聚光燈前。
鄭州打響“第一槍”
“就目前全國樓市政策來講，鄭州新政力度是比較大的”，北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州不但放松了限購限貸，更重要的是給了市場更多的想象空間。
具體政策層面，鄭州率先放松了限購政策，規(guī)定子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房，還明確對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
這意味著，以家庭為單位，本市戶口可買第三套，單身可買第二套，外市戶口也可買第二套，這實際上是取消了限購的規(guī)定；而針對改善型需求取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，則放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)。
此次鄭州19條樓市新規(guī)，還明確土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。同時還宣布，將集中利用3年時間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。
輿論指出，下調(diào)保證金、分期支付土地出讓金，可以進(jìn)一步降低開發(fā)商拿地成本，減輕資金壓力，提振開發(fā)商信心；重提貨幣化安置，可以釋放一批需求，有利于商品房市場去庫存。
宋向清向中國新聞周刊表示，鄭州樓市新政出臺之后，影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來。
據(jù)他觀察，不管是新房還是二手房，交易量都比以前有所增多。宋向清說，“核心區(qū)、中心區(qū)反響較大，交易量增長較快，市郊或者遠(yuǎn)郊區(qū)縣變化相對不太明顯”。
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，鄭州新政出臺后，市場確實有所活躍，成交上也有積極表現(xiàn)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布后2周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。
值得注意的是，鄭州是全國除北京外，又一座嚴(yán)格執(zhí)行高差額稅的城市。即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。高昂的差額稅之下，鄭州二手房市場活躍度一直不高。
不過，鄭州新政發(fā)布不久，二手房稅費政策便出現(xiàn)調(diào)整。鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)已開始執(zhí)行新政，個人轉(zhuǎn)讓住房時，無法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅。
這相當(dāng)于取消了執(zhí)行7年的20%差額稅，對于二手房市場來說自然是重大利好。多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，3月新政出臺后，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)熱，成交量已有所上漲，但房價還算穩(wěn)定。
“大漲七成”“開盤排號”“熱起來了”，央視財經(jīng)3月21日報道鄭州樓市新政時如是說。
據(jù)報道，新政發(fā)布20天后，鄭州樓市已經(jīng)有明顯回暖。在新房方面，新政發(fā)布后看房人數(shù)明顯增多，尤其是核心熱門區(qū)域增量明顯，不少樓盤還沒有開盤，但已經(jīng)有很多人開始排號了。
二手房方面，央視財經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅則更明顯，提升70%。
在宋向清看來，鄭州樓市新政還處于不斷發(fā)酵的初期。他認(rèn)為，未來1-3個月，是一個重要的觀察窗口期。
“最理想的狀態(tài)是成交量上漲了，大家的情緒釋放，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期提升，但商品房的價格沒有出現(xiàn)劇烈上漲、暴漲現(xiàn)象。”宋向清說。
樓市“松綁”背后
事實上，在出臺樓市新政前，鄭州樓市持續(xù)疲軟，房價已連跌4年。
鄭州樓市在2016年7-9月發(fā)展勢頭迅猛，但僅持續(xù)3個月就開始下行。郊區(qū)限購、嚴(yán)格限貸、高昂首套利率等高壓調(diào)控，使鄭州樓市自2017年下半年至今一直處于疲軟態(tài)勢。
而過去的一年，由于洪水、疫情以及房地產(chǎn)行業(yè)自身原因，在鄭州有超過40多個樓盤宣布延期交付，更有不少的房企陷入困境，河南本土房企建業(yè)地產(chǎn)甚至還向政府發(fā)出求助信。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份鄭州二手住宅成交套數(shù)為2228套，環(huán)比下跌36%，同比下跌44%；諸葛找房的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月鄭州新房成交6686套，較12月環(huán)比下降30.7%。
外界分析，這很可能是此次鄭州樓市新政出臺的重要原因。
宋向清對中國新聞周刊說，去年經(jīng)歷洪水災(zāi)害和重大疫情，鄭州樓市進(jìn)入了冰點，整個樓市彌漫著悲觀情緒，且在持續(xù)發(fā)酵。他表示，如果房地產(chǎn)領(lǐng)域的這種情緒蔓延到其他行業(yè)，對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對于增強(qiáng)信心，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期是不利的。
而從供需關(guān)系的角度來看，鄭州樓市供大于求，去庫存壓力很大。
數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，鄭州全市（含下轄縣市）住宅用地成交面積2.2億平方米，同期商品住宅銷售面積1.7億平方米，土地存量大，去庫存壓力較大。近幾年，鄭州推動的城中村改造規(guī)模大，這部分的存量亦較為突出。
宋向清說，樓市新政出臺以前，鄭州供大于求這種現(xiàn)象持續(xù)存在，很多的樓盤銷售比較困難，雖然有一些促銷、打折、降價政策，但多重因素下整個樓市需求沒有釋放出來，很多的樓盤銷售并不是很順暢。
我愛我家集團(tuán)原副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉向中國新聞周刊表示，這幾年鄭州新房的供應(yīng)量偏大，雖然也有很多產(chǎn)業(yè)和人口遷入，但是市場需求不振，如果不做一些調(diào)整和放松的話，對于房地產(chǎn)行業(yè)壓力可能會比較大。
宋向清認(rèn)為，新政出臺之后，需求得到釋放，尤其是信貸政策的靈活放開，為需求提供了更多的增長空間。在這種情況下，大量閑置的樓盤得以消化，樓市供求關(guān)系會更加趨于平衡，樓市的這種積極面會進(jìn)一步放大。
在2月15日召開的鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟(jì)工作會上，代市長何雄對鄭州房地產(chǎn)業(yè)做了分析判斷：“以前鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。僅大學(xué)生和外來務(wù)工人員兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉?！?/p>
樓市新政的實施，無疑一定程度上可以把上述需求釋放出來。
今年全國兩會，國務(wù)院政府工作報告提到樓市時，在強(qiáng)調(diào)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位同時，增加了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述。
這讓很多城市開始積極嘗試調(diào)整樓市調(diào)控政策。分析認(rèn)為，庫存高企、供大于求，經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大的鄭州，走在全國前列出臺較大力度的寬松性樓市政策，也在情理之中。
哈爾濱的情況與鄭州相似。自2021年下半年至今，哈爾濱樓市下行明顯，疊加數(shù)次疫情反復(fù)影響，市場成交量一直探底，購房者保持觀望態(tài)度。所以，與鄭州一樣，也率先出臺了穩(wěn)定樓市的政策。
哈爾濱市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，取消實施近4年的區(qū)域性“限售”政策，主要目的是方便市民交易，刺激市場活躍度，也有利于促進(jìn)改善性、剛性需求的釋放。
改變正在發(fā)生
除鄭州、哈爾濱之外，多地樓市調(diào)控政策也越發(fā)趨向放開，差別只是“松綁”的程度不同。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年開年以來，全國有超60個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸統(tǒng)計利率、放松限售限價等。
其中，北京、上海、深圳等城市在房貸利率方面有所下調(diào)；哈爾濱、青島、南昌、寧波等城市在限購、限貸方面有所放松；重慶、福州、溫州、贛州、佛山、寧波、南寧、北海、防城港、駐馬店、唐山、菏澤等城市在首付比例方面有所降低。
3月19日廣西防城港、北海、南寧同時宣布降首付，南寧二套房商貸降至30%，防城港與北海，首套首付降至20%。一天三個城市同時降首付，足見當(dāng)?shù)厮山墭鞘袆幼髦惹小?/p>
中央層面，多部委也密集表態(tài)釋放積極信號。
國務(wù)院金融委稱，要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)對方案。
央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等機(jī)構(gòu)召開會議，對房地產(chǎn)發(fā)展作出安排，通過權(quán)威媒體表態(tài)支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展。
財政部也明確表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國超60個城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，中央對地方樓市松綁政策的容忍度有所提高，政策放松的空間正在擴(kuò)大是受訪專家的廣泛共識。
以鄭州樓市新政為例，胡景暉表示，鄭州樓市新政出臺之后，沒有像前兩年有些政策那樣出現(xiàn)“一日游”的情況，而且央視還進(jìn)行了報道，可以看作是房地產(chǎn)市場“吹暖風(fēng)”的一個積極信號。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，放松將使得購房者認(rèn)購的門檻降低、機(jī)會增加，客觀上釋放了積極信號。
在胡景暉看來，各地樓市“松綁”是一個趨勢。但他認(rèn)為，市場的觀望情緒可能還會持續(xù)一段時間，不會有馬上立竿見影效果?！暗玫绞袌銎毡榈捻憫?yīng)，估計還需要兩三個月”，他說。
全面放松限購限貸，鄭州打響了“第一槍”。在宋向清看來，鄭州樓市新政是全國樓市由冷向暖轉(zhuǎn)換的一個信號，但是不是能夠真正的回暖，現(xiàn)在還不能下確切的結(jié)論。但可以確定的是，改變正在發(fā)生。
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